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2019年上半年重庆市房地产政策、各区房产楼市产销现状及重庆市房地产发展前景分析

2019年08月30日 13:33:56字号:T|T

? ? 一、政策

? ? 2019年5月29日,我市积极拓宽落户渠道,实施人才落户“宽门槛”政策。随后,公布“重庆英才计划”,计划用5年左右的时间,遴选支持重点领域、重点产业、重点行业的高层次人才2000名、团队500个,营造良好的人才发展环境。

? ? “ 宽门槛” 政策:放宽人才界定标准,拓宽人群服务范围;不设年龄务工年限,直系亲属可以随迁: 所有人才落户,均不受在渝务工、就业年限和缴纳社保年限的限制,甚至没有年龄限制;自愿选择落户地点,高层次人才一对一迁户;简化申请材料,优化审批流程: 提交户口申请材料时,不需提供复印件;均由派出所审批完结,办理时限为25个工作日,市内迁移的不超过10个工作日。

重庆英才计划
围绕全市重点领域、产业、行业发展需求
计划5年内支持高层次人才2000名左右、团
队500个左右
重点支持人才干事创业
给予入选人才20万-200万不等的研究支持
经费,创新创业示范团队每个30万元的支持
经费
推出免抵押、免担保、基准利率“人才贷”
给予创业人才最高100万元的创业贷、500
万元的知识价值信用贷
发放市级人才服务证
可享受职称评审、项目申报、落户、居留签
证、配偶(子女)就业、子女入学、医疗
“绿色通道”等便利服务

数据来源:公开资料整理

? ? 重庆降低入户门槛,推出人才引进优惠政策,旨在人才强市,促进重庆经济良性增长,同时,这些政策的实施,会吸引大量人口,对带动商品住宅消费具有积极作用。

? ? 5月10日,市教委印发了《关于做好2019年义务教育招生入学工作的通知》,公布2019年义务教育招生入学政策,首次明确规定:从今年起,严禁任何民办学校招生与楼盘建设、销售挂钩,不得与楼盘新签订与学校招生名额相关的合同条款,保障义务教育招生入学机会公平。

? ? 本市户籍的适龄儿童、少年在户籍所在地就近入学,所有义务教育阶段公办、民办学校均不得采取考试方式选拔学生,也不得以招收推优生、保送生、特长生等方式招生;小学新生实行“三对口”入学原则,即学龄儿童与父(母)的户口、房屋产权证明(或房屋产权证、购房正式合同)和实际居住地一致,在对口学校入学;禁止义务教育阶段公办学校招收择校生;从2019年起,严禁任何民办学校招生与楼盘建设、销售挂钩,不得与楼盘新签订与学校招生名额相关的合同条款。对违反相关规定、造成不良影响或严重后果的学校,视情节轻重给予约谈、通报批评等,并追究相关部门、单位及人员的责任。

? ? 该政策有效针对近年来高价“学位房” 和开发商虚假宣传学位房的现象,旨在保障义务教育招生入学机会公平,同时,进一步规范房地产市场。

? ? 二、土地供销量

? ? 本月主城区商住类土地供应 37 宗地共计3489 亩, 成交 26 宗地共计2696 亩,土地市场供应量和成交量同比环比均大增。

2019年5月重庆主城区商住类土地供求情况
年份
供应
成交
宗数
土地面积(亩)
建筑面积(万
㎡)
宗数
土地面积(亩)
建筑面积(万
㎡)
2019年1-5月
88
7942
837
66
6114
661
合计
450
61634
8029
390
52931
7120

数据来源:公开资料整理

2019年5月重庆主城区商住类土地供求情况
年份
供应
成交
宗数
土地面积(亩)
建筑面积(万
㎡)
宗数
土地面积(亩)
建筑面积(万
㎡)
2019年5月
37
3489
365
26
2696
302
同比
131%
44%
13%
117%
53%
34%
环比
164%
165%
136%
333%
524%
574%

数据来源:公开资料整理

? ? 5 月土地 市场成交总额 为 220 亿元,环比猛涨 529% ,创 2017 年7月以来新高 ;楼面地价 7276 元 /m2,环比下跌7% ;本月溢 价率 为 26% ,环比 下跌 49% ,其中,大渡口中心一地块溢价率最高,为 86% 。

2019年5月重庆主城区商住类土地成交价情况
年份
成交均价(万元/
亩)
成交总价(亿元)
成交楼面地价(元
/㎡)
溢价率(%)
2016
460
709
3148
27
2017
642
1200
4628
20
2018
658
835
5177
12
2019.5
739
452
6831
28
合计
591
2941
4343
20

数据来源:公开资料整理

? ? 从整体来看 ,5 5 月北区集中供应, 两江新区(150 万方)、 北碚区( 81 万方 )和渝北区 ( 51 万方 )供应量 较大,占总供应量 78% ; 两江新区( 105 万方)成交量领先;从成交价格来看,大渡口区 和 九龙坡区均破“9 9 ” ,楼面地价在 9400- - 9800 元/ / ㎡ 之间, 大渡口中心和大杨石滩子口。

2019 年5月重庆主城区商住土地区域供销情情况

-
两江新区
巴南区
北培区
大渡口区
九龙坡区
沙坪坝区
江北区
渝中区
南岸区
渝北区
供应面积(万平方米)
150
27
81
0
18
27
10
0
0
51
成交面积(万平方米)
105
57
46
41
21
20
12
0
0
0
成交楼面地价(元/平方米)
7549
5623
7824
9495
9762
2042
7479
0
0
0

数据来源:公开资料整理

? ? 三、 房产市场

? ? 本月商品房市场供应环比略升,成交量环比下降, 新增供应 255 万方 ,环比上升 8% ;成交 273 万方 ,环比下降16 % ;本月商品房成交均价为 11884 元 / m2 ,环比上涨 4%。

2019 年5月重庆主城区商品房供求价走势
-
供应量(万平方米)
成交量(万平方米)
成交均价(元/平方米)
2019.5
255
273
11884
同比
-2%
-8%
5%
环比
8%
-16%
4%

数据来源:公开资料整理

? ? 截止5月存量为 2695 万方 ,去化周期为 10 个月 ;本月销售量下降, 使存销比升至 9.9 , 去库存压力加大。

2017- 2019 年5月度主城区商品房存量及去化走势
-
存量(万平方米)
月平均去化量(万平方米)
去化周期(月)
存销比
2019.5
2695
270.2
10
9.9
同比
12%
1%
11%
环比
-1%
-1%
0%

数据来源:公开资料整理

? ? 巴南区供销量领先 ,新增供应 53 万方 ,主要是龙湖春江天镜 (5 5 万方)、蓝光水岸公园 (4 4 万方 )等项目支撑供应 ;销售 54 万方, 其中招商依云江湾、 融创欧麓花园城 、 千江凌云等项目放量。

? ? 渝中区均价仍领先,主要受来福士广场、融创白象街、鹅岭峯等高价项目拉动;大渡口区为价格低区,主要受跳蹬、钓鱼嘴等区域成交影响。

? ? 商品房市场仍 以住宅成交为主,占比90% ,环比增长2 2 个百分点, 同比增长 11个百分点;商务市场和商业市场份额环 比均增加1个百分点;车库成交占比为 4% ,环 比下降3 个百分点。

? ? 商品住宅新增 供应 217 万 方 ,环比增加 17% ,同比增加 13% ;成交 244 万方,环比下降 15%,同比增长 5% ;商品住宅成交均价为 11982 元 / m2 ,总体平稳。

2019 年5月重庆主城区商品住宅供求价走势
-
供应量(万平方米)
成交量(万平方米)
成交均价(元/平方米)
2019.5
217
244
11982
同比
13%
5%
1%
环比
17%
-15%
0%

数据来源:公开资料整理

? ? 住宅存量连续第5 个月下降,截止5月底剩余 525万方 ,环比下降 5% ;去化周期 2.3 个月,本月住宅供应加大,销量下降,存销比上升至 2.2。

2019 年4月度主城区商品住宅存量及去化走势
-
存量(万平方米)
月平均去化量(万平方米)
去化周期(月)
存销比
2019.5
525
244
2.3
2.2
同比
54%
5%
37%
环比
-5%
-15%
-5%

数据来源:公开资料整理

? ? 商品住宅市场仍以高层成交为主,占比 78% ,环 比扩大2个百分点, 同比扩大9个 百分点;洋房产品成交占比为 17% ,环比同比均持平;别墅产品成交环比回落2个百分点,同比回落8个百分点。

? ? 商务市场新增供应 13 万方,环比下滑 17 % ,有新华协信中心(4.7万方)、 重庆总部城(2.0 万方)等七个项目备案;成交 10 万方 ,环比持平,连续6个月保持供大于求的态势。商务产品成交均价为 10360 元 / m2 ,保持平稳。

2019 年5月重庆主城区商务市场供求价走势
-
供应量(万平方米)
成交量(万平方米)
成交均价(元/平方米)
2019.5
13
10
10360
同比
124%
-42%
-1%
环比
-17%
0%
0%

数据来源:公开资料整理

? ? 四、 楼盘

? ? 主城区共监控到41个项目开盘或加推,共推出5833套,认购4565套,整体认购率为78%,为2019年最高值。

重庆月度销售面积TOP10
排名
项目名称
区域
销售面积
(? ㎡)
销售套数
1
晋愉V时代
九龙坡区
5026
74
2
融创春晖十里
大渡口区
4449
57
3
保利观塘
南岸区
3672
42
4
融创国博城
两江新区
3059
43
5
鲁能南渝星城
巴南区
2629
38
6
珠江城
巴南区
2607
34
7
融创欧麓花园城
巴南区
2500
32
8
富力城
沙坪坝区
2322
29
9
恒大照母山
两江新区
2300
42
10
恒大世纪城
两江新区
2242
29

数据来源:公开资料整理

月度单盘销售额TOP10
排名
项目名称
区域
销售总金额
( 万元)
销售套数
1
融创春晖十里
大渡口区
8636
4449
2
晋愉V时代
九龙坡区
8044
5026
3
融创国博城
两江新区
7088
3059
4
保利观塘
南岸区
7052
3672
5
鲁能九龙花园
九龙坡区
6358
2200
6
恒大照母山
两江新区
5494
2300
7
融创欧麓花园城
巴南区
5024
2500
8
恒大世纪城
两江新区
4767
2242
9
盘龙中央广场
九龙坡区
4539
1698
10
康桥融府
两江新区
4481
1634

数据来源:公开资料整理

? ? 五、行业前景

? ? 1、宏观政策

? ? 全国楼市政策仍将延续平稳态势,各地因地制宜,调控政策也将呈现“有松有紧”的分化趋势,旨在建立房地产市场的长效机制,保证房地产市场的健康平稳发展。

? ? 2、土地市场

? ? 根据目前供应的土地来看,土地市场热度将持续,潜力热点板块土地受房企追捧,竞争激烈,价格将走高。

? ? 3、商品房市场

? ? 各大房企面临年中业绩考核,必将加大推盘力度,并推出相应优惠政策,预计商品房供销量持续上涨,成交均价平稳。

? ? 相关报告:智研咨询发布的《2019-2025年中国重庆市房地产行业市场专项调研及投资前景预测报告

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